Квартиры «с историей»: как не ошибиться при покупке на вторичном рынке

Проверок много не бывает

При совершении такой серьезной сделки, как покупка квартиры, нужно обязательно контактировать  напрямую с владельцем жилья. Если совершать сделку через доверенное лицо владельца, существует вероятность мошенничества – вполне возможно, что после покупки квартиры через доверенное лицо ее владелец потребует расторгнуть сделку (например, по причине того, что в момент продажи он был «не в себе»), и дело обернется судебной тяжбой.

Необходимо встретиться с владельцем квартиры лично. При разговоре обратить внимание на его речь, поведение: нет ли признаков употребления алкоголя и наркотических веществ. Владелец квартиры обязательно должен предоставить вам справку из психоневрологического и наркологического диспансера. По закону, сделка, заключенная с человеком, у которого есть психические отклонения, признается недействительной. Неадекватность продавца жилья в момент заключения сделки часто становится причиной судебных разбирательств.

Еще один важный шаг – изучить как можно более досконально историю квартиры, в идеале – вплоть до первого владельца. Если квартиру часто перепродавали, особенно в последние несколько лет, лучше отказаться от сделки – с квартирой что-то не так, скорее всего, есть какие-либо технические недостатки, делающие ее непригодной для проживания.

«Помимо свидетельства о собственности надо просить у собственника выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры, – советует Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО. –  В этой выписке будет отражена вся история квартиры. Из реестра будет видно, была ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты и тому подобное. Все разбирательства по квартире отмечаются в реестре».

Нужно обязательно взять выписку из домовой книги и проверить, проживали ли в 90-е годы в квартире несовершеннолетние. В 1994 году в закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» были внесены изменения, согласно которым несовершеннолетние участвовали в приватизации в обязательном порядке. В случае неучастия за ними сохраняется право на однократную приватизацию по достижению совершеннолетий. Формально такой житель квартиры может реализовать свое право в любой момент, поэтому если такие жильцы в квартире были, нужно взять с них расписку об отсутствии притязаний на долю квартиры. Ну, или отказаться от покупки.

Полезным будет узнать семейное положение владельца квартиры.  В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской федерации сделка с недвижимостью не может проводиться одним из супругов без письменного согласия второго.

Особая ситуация с квартирой, доставшейся продавцу по наследству. Наследников у квартиры может быть несколько, уже после покупки квартиры они могут неожиданно объявиться и претендовать на свою долю жилья. Некоей гарантией от таких случаев может служить нотариально заверенная расписка продавца о том, что он берет на себя ответственность по урегулированию претензий остальных наследников в случае их возникновения.

Осторожно, здесь живут мошенники

Какими могут быть основные уловки мошенников на рынке вторичного жилья?

Во-первых, продавец-мошенник может попытаться признать сделку недействительной уже после покупки квартиры при помощи суда. Обычно суд в таких случаях принимает решение вернуть квартиру продавцу, а деньги покупателю. Но для того, чтобы сократить налоговые расходы, в договоре часто прописывается сумма меньше реальной оплаты. Покупателю будет возвращена только эта сумма.

Во-вторых, мошенник может продать квартиру сразу нескольким покупателям, заверив несколько копий документов на квартиру у нотариуса. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто первый оформит квартиру в БТИ.

И, наконец, квартира может продаваться по поддельным документам – здесь мошенники пользуются неопытностью покупателя в оформлении сделки. Впрочем, этими мошенническими схемами количество рисков не исчерпывается.

«Среди других наиболее распространенных рисков на вторичном рынке можно назвать незаконно оформленную приватизацию квартиры, – комментирует ситуацию Валентина Шестакова, руководитель отдела по связям с общественностью Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО. –  Другие варианты: дом стоит в планах на расселение под снос или реконструкцию, также в истории квартиры могут быть сомнительные сделки с участием юридических лиц, включая госпредприятия, или государственных органов. Не удивляйтесь – в 90-е годы, да и позже, такое встречалось».

Для того чтобы сократить возможные риски, к покупке квартиры стоит привлечь профессиональных юристов, которые разбираются в тонкостях оформления и проведения сделок с недвижимостью.

«Всегда снимайте копии со всех документов и справок, чтобы в случае отстаивания своих прав на квартиру в суде, вы смогли доказать, что вы добросовестный приобретатель», – советует Анна Горбенко.

Список документов, которые обязательно нужно проверять при заключении сделки купли-продажи:

1. Документ, который подтверждает право собственности на жилье (договор купли-продажи, обмена, наследования, дарения, приватизации, выдаваемое на их основании соответствующее свидетельство о праве собственности).

2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

3. Выписка из домовой книги, в которой указывается информация о проживании в данной квартире лиц.

4. Разрешительные документы из органов опеки и попечительства (на тот случай, если в квартире проживают несовершеннолетние) /согласие супруга на отчуждение имущества, приобретенного в браке, даже в том случае, если супруги находятся в разводе.

5. Справку из Бюро технической инвентаризации об отсутствии незаконных перепланировок.

6. Справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

7. Справку из психоневрологического и наркологического диспансера на владельцев продаваемого жилья.

Рассмотреть со всех точек зрения

Чтобы не получить «кота в мешке», перед покупкой нужно совершить несколько визитов в приобретаемую квартиру. Внимательно  проверить исправность всех бытовых и электрических приборов, посмотреть, нет ли незаконных перепланировок – ведь в худшем случае разбираться с недовольными соседями придется уже новому владельцу.

Эксперты советуют приходить на «смотрины»  не только в вечернее время, свободное от работы, но и утром. Тогда сразу обнаруживаются новые детали: например, рядом с домом находится вредное производство или в подъезде находится шумный магазин или мастерская.

Нужно обязательно поговорить с соседями и жителями соседних домов: они могут рассказать о тех недостатках дома, которые откроются вам после нескольких месяцев жизни. Это отсутствие продуктовых магазинов в шаговой доступности, протекающая крыша, неправильная планировка дома.

Внимание к деталям и взвешенная проверка «квартиры с историей» со всех сторон – необходимая стратегия для успешной покупки жилья на вторичном рынке.