Люди уехали, квартиры остались

После объявления «частичной мобилизации» 21 сентября некоторые петербуржцы приняли для себя решение покинуть страну. При этом у многих уезжающих в городе осталась недвижимость — квартиры и комнаты. MR7 пообщался с экспертами и выяснил, почему выросло предложение, а спрос упал, и как «на глаз» определить, что квартиру продает релокант и безопасно ли покупать недвижимость у человека, который в другой стране.

Уехали, но обещали вернуться

Артем (имя изменено) уехал за границу после начала мобилизации, оставив свою девушку в Петербурге с доверенностью на квартиру. Девушка задержалась в городе и успела найти риелтора Оксану, которая согласилась заняться продажей их студии в Московском районе.

Молодые люди забирают с собой только вещи, мебель в квартире остается, девушка после продажи отправится вслед за Артемом. Квартиру они продают по самой низкой для себя цене. Студия была куплена год назад, и сейчас уходит почти за те же деньги, даже чуть ниже — 5,7 миллиона рублей.

— Если выставлять по цене ниже рыночной, продать можно недели за две, но вопрос в том, как быстро рынок будет наполняться такими предложениями. Покупателей нет, в стране нестабильно, многие потеряли работу, брать кредит, не понимая, что будет дальше, людям сложно, — говорит риелтор Оксана.

Девушке Марине повезло чуть больше. Трехкомнатную квартиру в Невском районе, доставшуюся от родителей, она продала в середине лета, когда активность на рынке низкая. Взамен Марина купила однушку в Кировском районе — страшно было уехать и не оставить ничего в родном городе.

— Решилась только после февраля, другого выхода уже не было. Не знаю моё это было везение или работа и везение риэлтора — цену не снижала, продала довольно быстро. Но все равно процесс для меня был достаточно нервный, так как, если бы я продавала раньше и в других обстоятельствах, то распорядилась бы капиталом лучше, — говорит Марина.

Новая однушка куплена тоже у уехавших людей. Поэтому цена на квартиру была ниже среднерыночной.

Как распознать квартиру релоканта?

Таким примеров тысячи по всей стране. Люди продают и сдают жилье в России, надеясь на лучшую жизнь за рубежом.

— Первый и самый очевидный показатель того, что квартиру продает «уехавший» — он продаёт по доверенности и просит деньги выслать ему куда-то в Казахстан, Турцию, Дубай… Второй признак — если объект был выставлен ещё до всех нынешних событий, но сейчас продавец резко снизил его стоимость (часто это видно на сайтах объявлений — ред.)., — рассказывает эксперт по недвижимости Георгий Патанин.

Однако, по его словам, бурного всплеска предложений продажи на вторичном рынке не наблюдается. Все же релоканты составляют небольшой процент от продавцов. А большая часть — это те же люди, кто продавал и полгода назад. Кроме того, в числе отъезжающих немало людей состоятельных, но они не торопятся расставаться со своей элитной недвижимостью в Петербурге.

— Они и без того имеют подушку безопасности, и им от этой продажи будет ни жарко, ни холодно, — поясняет Георгий Патанин.

Просьба выслать деньги за границу и падение цены — это не единственные способы определить, что квартиру продает релокант.

— Если квартиру продает уезжающий, как правило, начинают фигурировать фразы «Продаёт жена» или знакомая. Такие предложения есть, их немного, но поймать их можно. В этих лотах, как правило, присутствует небольшой дисконт, — добавляет генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев.

Эксперт считает, что с квартирами, продающимися по доверенности, нужно быть осторожным.

— Я бы не рекомендовал такие объекты к покупке. Есть вероятность, что наше государство может изъять имущество уезжающих людей, про машины уже озвучили предложение, и рынок квартир тоже напрягся в ожидании информации. Любую сделку можно признать ничтожной и отозвать право собственности. Новый покупатель может остаться и без квартиры, и без денег, — считает Бондарев.

Основатель агентства недвижимости для инвесторов UpArt Валерий Костренков говорит, что под формулировкой «Продам квартиру срочно» в принципе редко скрываются объявления от людей, которые реально уезжают из страны из-за мобилизации.

—  Объективно, только одно из десяти предложений по продаже или покупке недвижимости — настоящее. Все остальные это — ловушки, чтобы человек откликнулся на объявление. Скорее всего, те, кто уезжают, продают квартиры не через агрегаторы, а через знакомых. Вполне возможно, что и сами агентства недвижимости с удовольствием покупают такие квартиры, чтобы продать потом с наценкой. Вряд ли у людей, которые в панике покидают Россию, есть время размещаться на площадках по продаже, фотографировать жилье. У них есть время только на то, чтобы оперативно собрать сумки, а может, и того не хватает, — утверждает Валерий Костренков.

Вернуться домой

В нестабильное время квартира — это консервативный вариант сохранения средств.

При этом средний портрет покупателя квартир поменялся не сильно. Эксперты пока не заметили на рынке «гонку» за квартирами релокантов. Люди не начали массово скупать чужую недвижимость. Покупают те, кто давно планировал это и кто занимается этим профессионально.

Уехавшим, кого нестабильные времена затронули напрямую, хочется хочется иметь стабильную опору в виде своего дома, который их ждет и в который можно будет вернуться. Поэтому квартиры чаще сдают.

Алексей Бондарев приводит пример своих соседей. Семья айтишников улетела в Германию и сдала свою трёшку в Петербурге.

— Надеются, что они вернутся. В Питере им больше нравится, но работодатель продиктовал свои условия. В текущем потоке уезжающих тоже много таких желающих. Мои коллеги с рынка аренды мне озвучивают, что им «шквально» звонят с просьбой о срочной сдаче. Человеку легче понимать, что он сможет куда-то вернуться при охлаждении обстановки, — рассуждает Бондарев.

Почти теми же словами отвечает и Валерий Костренков.

— Люди уезжают за границу на волне панических настроений, потом рано или поздно многие вернутся в Россию. Вместо того, чтобы продавать, люди все чаще сдают свою недвижимость в аренду, чтобы хоть как-то существовать на эти деньги за границей. И чтобы было куда возвращаться, — говорит эксперт.

Аренда жилья

— Я бы искал квартиры уезжающих людей в разделе «аренда». Повторюсь, человеку приятно понимать, что у него есть куда возвращаться, — говорит Алексей Бондарев.

Средняя стоимость аренды жилья в Петербурге по данным BN.ru на 29 сентября составляла:

• комнаты — 12,5 тысячи рублей в месяц

• однокомнатной квартиры — 24,2 тыс. руб.

• двухкомнатной квартиры — 33,9 тыс. руб.

• трехкомнатной квартиры — 41,2 тыс. руб.

Со своим коллегой соглашается и Валерий Костренков, говоря о том, что на рынке аренды объем предложений может возрасти.

— Покидают нашу страну не самые бедные люди. А те, кто уехали, имеют не доли в квартире, а собственное жилье. Исходя из того, что им его нужно содержать, они постараются поскорее найти арендаторов, — говорит эксперт.

3 октября «Фонтанка» рассказала, что авторы большинства объявлений об аренде квартир в Петербурге после 21 сентября либо оставили цены на прежнем уровне, либо уже снизили их. При этом, в ряде случаев падение составило до 20%.

После мобилизации

Начиная с 21 сентября, как и после 24 февраля, несколько дней потенциальный спрос на рынке недвижимости в Петербурге (количество целевых действий) был ощутимо ниже фоновых значений, рассказывал руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

«За первые четыре дня мобилизации объявления о покупке квартир в новостройках смотрели на 27% меньше, чем в семь предшествующих дней (с 14 по 20 сентября), на вторичном рынке этот показатель оказался на 17% ниже», — комментирует Алексей Попов.

— Сейчас появилась волна новых предложений на рынке недвижимости. При этом покупательский спрос на жильё стал, наоборот, сильно меньше, — утверждает руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин.

По прошествии двух недель после начала мобилизации ситуация на рынке, по оценкам экспертов, начала стабилизироваться.

— Но пока рано судить — волнение у людей довольно существенное и, конечно, мысли заняты не покупкой квартир. В большей степени на рынок повлияли рекомендации Центробанка по сути убрать ипотеки без первоначального взноса, — говорит Алексей Бондарев.

По его словам, сейчас есть много послаблений для мобилизованных граждан в том числе в сфере финансов и кредитования, это дает агентствам недвижимости манёвр для работы. Ранее заместитель председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что мобилизованным гражданам спишутся ипотечные кредиты, если кредитный договор был подписан до получения мобилизационного предписания. Однако какие долгосрочные последствия у этого решения, эксперты не уточняют.

— В ближайшие два-три года ожидается коррекция максимум на 15% (для сравнения — за 2021 год стоимость недвижимости на вторичном рынке выросла в среднем на 19% процентов — ред.), потому что люди покидают страну и демпингуют (установка заведомо низкой цены, чтобы убрать конкурентов — ред.), снижая среднюю рыночную стоимость жилья. В то же время вторичка уже сейчас имеет стойкую тенденцию к падению, ввиду околонулевого спроса, — говорит Валерий Костренков.

Эксперт уточняет, что такая тенденция не только в Петербурге, но и по всей России. Например, в районах непосредственного соприкосновения с зоной боевых действий, в близлежащих к границе городах Белгородской и Воронежской области, где повышенный риск утраты жилья, недвижимость падает в цене больше, чем в центре России.

До этого стоимость квадратного метра в Белгородской области росла с декабря прошлого года — с 87 тыс. до 104,5 тыс. рублей за квадратный метр. В августе цена опустилась на 5−10%.