«Мне физически плохо, если я вижу что-то разрушающееся»

Помните, на углу Боровой и Тюшина долго весь затянутый зелёной сеткой разрушался дом? Жили там разве что «антисоциальные элементы». Так было до 2021 года. Здание не снесли, а забрали с торгов, отремонтировали, сохранили исторические стены и фасад и поселили туда тех, кто всю жизнь мечтал о жилье в центре Петербурга. О том, как предприниматели выкупают у города аварийные дома под реконструкцию и капитальный ремонт, сколько это стоит и почему не все решаются так поступить — в материале MR7.

Про принцип

С марта в Петербурге после зимней паузы началась очередная волна сноса исторических зданий. Крупные застройщики уничтожают их, чтобы воткнуть в центре очередной стеклянно-бетонный ЖК. Но, оказывается, можно иначе: не разрушать, а сохранять, при этом не теряя прибыли.

Предприниматель Ян Бобрышев дружит с градозащитниками, не взвинчивает цены на жильё в центре города и с нуля сделал строительный бизнес с настоящей петербургской миссией. Бобрышев — один из немногих, кто покупает аварийные исторические дома не чтобы снести, а чтобы сохранить.

На счету Бобрышева уже примерно десять объектов. Точную цифру сложно назвать даже самому бизнесмену — историческую постройку тяжело считать, особенно в Петербурге, где формально вроде бы один дом может иметь два разных фасада и представляет собой два как бы спаянных здания.

Начинал Ян Бобрышев с Тюшина, 6. В восьмом доме был отель, который держал его партнёр. А вот по соседству — в шестерке — вечно происходили драки, разборки, даже бытовые убийства. Устав от постоянных визитов полиции и вреда для репутации гостиницы, Бобрышев с товарищем выкупили «нехороший» дом у города с торгов.

• 

  Дом № 6 на Тюшина до ремонта

  Источник: Дмитрий Ратников / Канонер

• 

  Дом № 6 на Тюшина после ремонта

  Источник: Дмитрий Ратников / Канонер

— Тогда писали, что меня надо расстрелять, отобрать у меня дом, потому что я собираюсь его сносить. И это когда я ещё сам не знал, что вообще буду делать, но был нацелен на сохранение, — рассказал бизнесмен о том, как начинались его отношения с градозащитниками на встрече с активистами и заинтересованными в архитектуре и культуре петербуржцами, которую на днях провёл фонд сохранения культурно-исторического наследия «Голодай».

Фото: Анастасия Романова / MR7
Ян Бобрышев

После первой работы Бобрышева отношения с градозащитным сообществом изменились — потеплели. Говорить о бизнесмене стали всё ещё с осторожностью, но уже без агрессии: внутренности домов перестраивает, но зато сохраняет фасады и стены. На месте грязного обшарпанного здания с выбитыми окнами, через которые проглядывали закопчённые потолки брошенных квартир, оказался чистый уютный домик, а главное — всё тот же, без радикальных изменений, просто опрятный и жилой.

—  Это, скорее, гражданская позиция, — считает Ян Бобрышев. — Я не выступал ни на каких акциях, но мне просто физически плохо, если я вижу что-то разрушающееся. Мне хочется это сделать, починить. Ещё одна причина, почему мы не сносим, а сохраняем — чтобы соседние дома не страдали. Когда вы разрушаете и строите что-то новое, изменяется баланс нагрузок. Поэтому к сносу нужно прибегать крайне редко, когда совсем невозможно восстановить.

Такой объект тоже был в работе у бизнесмена, это дом на Большой Разночинной. Он горел, пережил холодные зимы, подвергался заморозке и размораживанию. В итоге кирпич его стен рассыпался прямо в руках. Тогда команда Бобрышева разобрала его и на основе старого фундамента сделала новое здание — внешне восстановила из современных материалов историческую постройку.

На этой карте MR7 жёлтым отметили «горячие точки», за которые в судах и в полях борются градозащитники, красным — здания, разрушенные в 2021 и 2022 годах. Если хотите что-то добавить, пишите адрес и название объекта в Telegram MR7: @admMR7

Про деньги

Если исходить из чисто предпринимательского расчёта и работать без, как это принято сейчас называть, «общественно-значимой социальной миссии», то, действительно, дешевле снести и построить заново, чем восстановить дом в руинах.

Ян Бобрышев объясняет, что стоимость перекрытия для реконструкции и капитального ремонта в три раза выше, чем цена монолитного перекрытия, которое используют при новом строительстве. А раствор, чтобы усилить стены исторических зданий — дороже в 14 раз по сравнению с обычным цементом. Вывоз мусора, которым дом бывает завален до второго, а то и четвёртого этажа — тоже недешёвое удовольствие. Нанимать на работы необходимо только высококвалифицированных специалистов: проектировщиков, каменщиков и так далее.

До начала так называемой «специальной военной операции» стоимость ремонта одного квадратного метра была около 80 тысяч рублей. То есть в общем дом в 2000—3000 квадратных метров — преимущественно с такими зданиями работает Ян, не нацеливаясь на более крупные объекты — обходилась в 160−240 миллионов. Примерно за столько же аварийное здание покупают с торгов.

Фото: Анастасия Романова / MR7

—  Мы обычно стремимся взять по стартовой цене, потому что понимаем, куда мы идём, в какие дальнейшие расходы. А многие люди не понимают и начинают взвинчивать цену так, что в плюс [после реконструкции] уже не выйти, — поясняет Ян Бобрышев.

При этом предприниматель убеждён что реставрировать дома ради того, чтобы их реставрировать — не только плохая бизнес-модель, но и гиблая идея. Ведь если месту не найти применения, оно скоро вновь придёт в запустение. Поэтому в философии Бобрышева делать работу быстро, в среднем на один объект тратят 7−8 месяцев, чтобы поднять его из руин и продавать по демократичным ценам.

К примеру, в доме на Боровой, 34 — это тихий центр, до станции метро «Обводный канал» идти семь минут, до Витебского вокзала и «Пушкинской» — 15 — студию в 30 «квадратов» на старте продаж осенью 2021 можно было купить примерно за 4,2 миллиона. 140 тысяч рублей за квадратный метр.

Сейчас здание почти полностью заселено, а прежде несколько лет в нём обитало не меньше 40 «антисоциальных элементов», как выражается Бобрышев, которые не утруждали себя поиском отхожего места и испражнялись в одной из комнат.

— Некоторые берут квартиры, чтобы сдавать, — рассказывает Ян Бобрышев о своих покупателях. — Но чаще — чтобы жить. Примерно 30% — это молодые люди из регионов, студенты, которым квартиру купили родители. Они не видят смысла из Чебоксар или Новосибирска переезжать в условное Купчино, хочется ведь жить именно в Петербурге.

Сможет ли Ян Бобрышев сохранить настолько доступные цены на жильё в центре и вообще продолжать работать в плюс в современных обстоятельствах — серьёзный вопрос. Бизнесмен не теряет оптимизма, но реально смотрит на вещи.

— Батареи, которые мы устанавливаем, стоили восемь тысяч рублей, сейчас — 24 тысячи, — говорит Ян Бобрышев. — У импортных производителей нарушена логистика, они не привозят ничего. Лифты практически не купить. Того, что производят внутри страны, на всех, кто строит, не хватает. Если не будет спроса из-за тяжёлой ситуации, не будет строительства. Никто не будет работать в минус. В моём случае — исторические здания только дорожают, город оценивает их всё выше и выше.

Как работают

С каждым домом команда Бобрышева работает индивидуально. Однако общее всё же есть. Первое, что необходимо сделать после покупки, — выселить из здания тех, кто успел там обосноваться после расселения и запустения жилья. Второе — выкинуть и вывезти весь мусор, чтобы понять масштабы разрушения.

Третий этап — обследование и экспертизы. Только после них переходят к работе в архивах, поиску свидетельств об историческом облике дома, его изображений, старых планов. Затем создают современный проект и согласовывают его с комитетом по государственному использованию и охране памятников (КГИОП). При этом изначальная планировка — пожалуй, единственное, что не стремится сохранить Бобрышев.

— Мы следуем за трендами рынка. Если в первом доме у нас были по 52 метра квартиры, то с каждым следующим — всё меньше. Историческую планировку мы не восстанавливаем, это сейчас не востребовано. Нет необходимости в больших квартирах в центре, ведь изменился состав семьи и возможности, — говорит бизнесмен.

После выбирают, как будут реализовывать согласованный проект и приступают к строительству. Первым делом усиливают фундамент. Один из последних объектов в работе у команды Бобрышева — шесть домов, считая дворовой флигель, на Тележной улице, которые бизнесмен купил в августе 2021. Три из этих домов пришлось и вовсе сажать на сваи.

• 

  Один из домов на Тележной улице до ремонта

  Источник: Галина Артёменко

• 

  Один из домов на Тележной улице до ремонта

  Источник: Галина Артёменко

— Там слабые грунты, торф, — говорит Ян Бобрышев. — Торфяник перегнивает, образуются пустоты, и дом начинает неравномерно проседать. К тому же, есть предположение, что проседать дома начали в 1970—1980-е годы, потому что прямо под ними провели «зелёную» ветку метро. Понятно, что наверняка это заявить нельзя. Ведь никто не скажет, где именно идёт метро. Но лишнее тому подтверждение — начал проваливаться по этой траектории ещё один наш дом на Полтавской.

Незадолго до распада СССР для домов на Тележной заказали укрепление, но сделали его так, что лучше бы не делали: сваи вбили только с одной стороны. В результате дома ещё сильнее начали перекашиваться, проседая с неукреплённого края. Из-за того, что приходится аккуратно и кропотливо справляться с дефектом, здания введут в эксплуатацию на три месяца позже, чем планировал Бобрышев, — в апреле 2023-го.

От фундамента переходят к стенам. Иногда их достаточно укрепить несколькими способами: сделать армированные рубашки, положить железные сетки, инъектировать — заполнить пустоты. Затем уже приступить к штукатурке. Однако случается и так, что верхние части стен, под крышей, сначала приходится «пересобирать» заново.

— Бывает, что на них течёт с крыши, потому что кто-нибудь украдёт кусок кровли при расселении и так далее. Преимущественно мы разбираем вручную кусочками по 20−40 сантиметров. Только в одном месте на Тележной пришлось разобрать сразу два метра, — говорит Ян Бобрышев. — Но мы потом этот же кирпич закладываем обратно. Это наилучший строительный материал. Современный или советский за полгода на улице превратится в труху, а тот кирпич может несколько лет пролежать под снегом, дождями и сохранит свойства. Только мы сажаем его на новый раствор, потому что как раз скрепляющая известь, которую использовали раньше, размывается.

Затем реставраторам важно залить и армировать дымоходы в ограждающих стенах — это самая слабая часть дома, она рушится в первую очередь. Даже если посмотреть на брандмауэрную стену не аварийного здания, то можно увидеть трещину, которая будет идти прямо по дымоходу.

Подвалы усиляют бетоном, превращая их в сухие бункеры. Но с коммерческой точки зрения они не особо востребованы, как замечает Бобрышев: «У всех всё равно предубеждение, что внутри сыро, лягушки и вода по колено». Бывшие чердаки становятся мансардами.

— Если бы дома сразу передавались новым владельцам после расселения, то сохранить можно было бы куда больше. Как только дом заброшен, там поселяются бездомные. Они начинают вытаскивать металлические балки, в том числе — даже балки усиления. Бесстрашные люди. Когда мы приходим, там, разумеется, не то что печей, плитки или дверей не остаётся — лестницы просто обрушены. Раньше их так делали, что они в стену заходят. Чтобы достать, стену придётся разломать. Поэтому чаще приходится срезать, — объясняет Ян Бобрышев.

Словом, процесс непростой и трудоёмкий, поэтому берутся за такую работу не все. Ян Бобрышев сравнивает его с жонглированием — цирковым трюком, который на первый взгляд кажется куда проще, чем есть на самом деле. Из-за того, что некоторые не взвесив риски и не представляя, с чем придётся столкнуться, берутся за реконструкцию или капитальный ремонт, не могут довести работу до конца или во время строительства совершают много ошибок.

Про отношение города

Один из финальных этапов работ — восстановление фасада. Чаще они простые, без особых элементов декора, но команде Бобрышева случалось работать и с более изощрёнными объектами.

— С одним домом у нас даже была история: у города он числился с гладким фасадом, а мы по архивным данным восстановили исторический фасад с лепниной. К нам прилетела бумага из КГА (комитета по градостроительству и архитектуре — ред.), что мы что-то нарушили, не согласовали. Но мы разрешили ситуацию, приложив проект, согласованный с КГИОП, — вспоминает предприниматель, но точный адрес объекта не называет.

Подобных случаев в Петербурге много, как и самих полуразрушенных или лежащих в руинах исторических домов, только вот формально это далеко не всегда вина города.

— Например, на углу Малого проспекта Петроградской стороны и Ораниенбаумской улицы стоит совсем разрушенный дом, насквозь проросли деревья. Но он не принадлежит городу, его давно передали Обществу слепых. Это издевательство над людьми. У них нет ни денег, ни компетенции что-то с ним сделать. Допустим, я к ним приду и предложу: давайте мы всё приведём в порядок и будем собственниками какой-то части здания, а другая останется вашей. Но как общественная некоммерческая организация они не могут на это пойти, — рассказывает Ян Бобрышев.

Предприниматель замечает за администрацией города странную тенденцию: прежде чем выставить дом на торги, его предлагают всем ведомствам. Если чиновники отказываются — уже бизнесу. Бобрышев считает это не совсем справедливым и логичным.

— Дом в Большом Казачьем до прошлого года (2021-го!) был включён в программу гостиниц к чемпионату мира по футболу 2018 года. Чтобы реализовать этот проект, его должны были в 2015 году продать. Я ходил обивал пороги, просил выставить на торги — но нет, никого не удивляло, что здание до сих пор числится в этом перечне, — возмущается Бобрышев.

Дом наконец выставили на торги только 31 марта 2022 года. Сейчас команда Бобрышева приценивается к нему. Аукцион назначен на первую половину июня.

• 

  Винный городок, которое спасают градозащитники

  Источник: Олег Золото / MR7

• 

  Винный городок, которое спасают градозащитники

  Источник: Олег Золото / MR7

• 

  НИИ Бумаги, которое спасают градозащитники

  Источник: Олег Золото / MR7

— Госучреждения не обязательно открывать в самом лучшем месте, туда в любом случае люди приедут, и место будет развиваться, оживать. Как это произошло с МФЦ на Текстильщиков. Не лучше ли как раз открывать госучреждения в депрессивных местах? Хорошее место и без властей оживят, — говорит Ян Бобрышев.

При этом бизнес, который берёт на себя социальную функцию и по сути помогает чиновникам сделать ту работу, до которой у них не доходят руки, никакой благодарности от властей не получает. Происходит, скорее, наоборот.

— КГИОП ведёт себя порой странно, — считает Бобрышев. — Только состоялись торги, мы ещё даже не получили право собственности на дом, вообще ничего не успели сделать, а нам уже прилетает от комитета жалоба на «плохое содержание здания», на граффити и так далее. Подобные же бумаги тут же приходят от районных администраций. Это же абсурд. Что, дом был 20 лет нормальный, а я за один день его разрушил? Как-то формально они подходят.

Отчасти именно такое отношение к предпринимателям де-юре призвано было смягчить постановление правительства РФ № 336 от 2022 года об избавлении от «избыточного административного давления». Этого, по мнению Бобрышва, не произошло, зато именно этот документ мог спровоцировать очередную волну незаконных и, прямо скажем, наглых сносов в Петербурге, которые прежде удалось остановить новой редакцией городского закона № 820−7 о зонах охраны (от 2017 года, последние правки — 2020-й).

— Не берусь судить мотивацию других, но, мне кажется, неместные застройщики не понимают петербургских реалий. Есть и другой вариант. Большие организации работают как бездушные машины, ориентированные на максимизацию прибыли, — говорит Бобрышев.

Предприниматель пока не намерен изменять свой подход: пусть прибыль будет меньше, но зато дело будет сделано правильно. Чтобы не изменять ему, Бобрышев и его сотрудники сами живут в тех домах, которые восстанавливают.

— Мне это кажется важным, — признаётся бизнесмен. — Ведь ты живёшь и чувствуешь дом, какие чаяния у людей. Если в доме нет горячей воды, то это у меня нет горячей воды. Я знаю, как тут, и делаю так, чтобы хорошего было больше, а плохого меньше. Если не жить, то можно потерять связь с реальностью.