Риски при покупке и продаже квартиры в 2026 году

Для тех, кто хочет делегировать эти процессы, существует услуга полного сопровождения сделки купли-продажи недвижимости. Например, от компании М2, которая берёт на себя проверку, подготовку договора и организацию безопасных расчётов.

Главные риски для покупателя: как не потерять деньги и квартиру

Покупатель рискует больше всех: он может одновременно лишиться и денег, и жилья. Продавец в худшем случае не получит оплату, но квартира при этом, как правило, остаётся у него. Избежать таких ситуаций поможет комплексная проверка юридической чистоты объекта.

Юридические риски, связанные с правовой чистотой объекта

Права третьих лиц, которые могут оспорить сделку

Самый опасный сценарий для покупателя выглядит так: сделка прошла, право собственности зарегистрировано, вы начали ремонт — и тут появляется человек с законными правами на квартиру. Суд признаёт сделку недействительной, и вы обязаны вернуть жильё. Взыскать деньги с недобросовестного продавца на практике крайне сложно.

Закон выделяет несколько категорий лиц, чьи права чаще всего нарушаются при продаже.

• Неучтённые наследники. Если квартира досталась продавцу по наследству, всегда существует вероятность появления наследников (видимо, и других наследников? или как-то так. + повтор «по наследству» — «наследников»). Например, из других регионов или от предыдущих браков (умершего). Они вправе оспорить своё исключение из наследства в суде и аннулировать последующие сделки с жильём. Срок исковой давности по таким делам составляет три года, а в отдельных случаях суд может его восстановить.
• Супруг. Квартира, купленная в браке, является совместной собственностью, даже если в ЕГРН указан только один из супругов. Если при продаже не получено нотариальное согласие второго супруга, тот вправе оспорить сделку в течение года с момента, когда узнал о ней.
• Дети, при использовании маткапитала. При покупке жилья с привлечением материнского капитала закон обязывает выделить доли всем детям. Если продавец этого не сделал, органы опеки или сам ребёнок по достижении 18 лет могут расторгнуть сделку через суд. С 2026 года судебный контроль таких сделок заметно усилился.
• Лица с правом пожизненного проживания. Человек, отказавшийся от приватизации в пользу другого члена семьи, сохраняет право пожизненного проживания в квартире навсегда — даже после её продажи. Это право закреплено законом и подтверждено судебной практикой. С сентября 2025 года такие лица получили право требовать внесения своих прав в ЕГРН, что усложняет дальнейшую перепродажу.
• Временно выписанные жильцы. Гражданин, снятый с регистрационного учёта на период службы в армии или отбывания наказания, сохраняет право вернуться и зарегистрироваться обратно. Эта информация содержится только в архивной выписке из домовой книги.

То есть выявить такие риски по одной выписке из ЕГРН невозможно — нужна полная проверка квартиры перед покупкой, с помощью которой можно узнать всю историю объекта.

Обременения, долги и ограничения

Обременение — это ограничение права собственника свободно распоряжаться квартирой. Ключевое свойство большинства обременений в том, что они переходят к новому собственнику вместе с объектом, если покупатель не проверил их наличие заранее.

• Залог (ипотека). Самый распространённый вид обременения. Квартира в залоге у банка юридически принадлежит собственнику, но он не вправе продать или подарить её без согласия банка.
• Арест по решению суда или судебных приставов. Арест означает полный запрет на регистрационные действия. Купить квартиру с арестом невозможно — Росреестр откажет в регистрации. Однако арест могут наложить уже после того, как покупатель внёс задаток, и до момента регистрации сделки.
• Рента с пожизненным содержанием. Если предыдущий собственник передал квартиру по договору пожизненной ренты, получатель ренты (как правило, пожилой человек) сохраняет право проживания и требования содержания. Эта обязанность переходит к новому владельцу.
• Долги за капитальный ремонт и ЖКУ. Задолженность по коммунальным услугам формально остаётся за предыдущим собственником, однако управляющие компании нередко оказывают давление на новых жильцов. Долг за капитальный ремонт по закону следует за объектом и переходит к покупателю автоматически.

Проблемы с документами и историей квартиры

• Неузаконенная перепланировка. Если фактическая планировка не совпадает с техническим паспортом и данными из ЕГРН, покупателю переходит обязанность либо узаконить изменения, либо вернуть квартиру в исходное состояние за свой счёт.
• Недействительные предыдущие сделки. Если в истории квартиры есть сделка, которая оспаривалась в суде, риск повторного оспаривания многократно возрастает. Длинная цепочка сделок за короткий срок — всегда тревожный сигнал.
• Поддельные документы и мошенничество. Аферисты могут подделать как документы на квартиру, так и личность продавца. Одна из распространённых схем направлена на пожилых собственников: мошенники манипулируют ими, сделка регистрируется, но позже оспаривается в суде. В итоге покупатель теряет и квартиру, и деньги, которые уже выведены преступниками.

Риски, связанные с личностью и дееспособностью продавца

Когда Продавец не имеет права продавать жильё

• Банкротство. Это один из самых коварных рисков: квартира продана, деньги уплачены, а через год финансовый управляющий оспаривает сделку и включает жильё в конкурсную массу. Закон позволяет оспорить сделки должника, совершённые в течение трёх лет до подачи заявления о банкротстве.
• Недееспособность или ограниченная дееспособность. Суд может признать сделку недействительной, если в момент её совершения продавец не мог понимать значение своих действий, даже при отсутствии официального статуса недееспособного.
• Учёт в психоневрологическом или наркологическом диспансере. При сделках с пожилыми продавцами или в случаях, вызывающих сомнения, запрос справок из ПНД и НД — стандартная практика. Отказ предоставить такие справки уже является поводом для осторожности.

Продажа по доверенности

Покупка квартиры у представителя по доверенности — зона повышенного риска.

• Поддельный документ. Мошенники используют несколько схем: подделка доверенности от имени реального собственника, оформление на тёзку, двойная продажа объекта нескольким покупателям.
• Отзыв доверенности. Собственник вправе отозвать доверенность в любой момент, даже после подписания договора. Сделка, совершённая на основании отозванной доверенности, признаётся недействительной.
• Смерть доверителя. Если собственник умер до момента регистрации сделки, доверенность теряет силу автоматически. Наследники получают право истребовать квартиру обратно.

Генеральная доверенность с широкими полномочиями — почти всегда красный флаг.

Если связаться с реальным собственником невозможно, а представитель торопит с подписанием — это признаки мошенничества.

В таких ситуациях разумно не полагаться на интуицию, а доверить проверку продавца специалистам, которые изучат подлинность документов и полномочий представителя.

Финансовые риски для покупателя

Потеря аванса или задатка

Юридическая разница между авансом и задатком принципиальна. Аванс — это предоплата без обеспечительной функции: при срыве сделки по любой причине он возвращается покупателю. Задаток — обеспечительный платёж с жесткими последствиями: если от сделки отказывается покупатель, задаток остаётся у продавца, если отказывается продавец — он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Мошенники пользуются этим различием. Типичная схема: человек, не являющийся собственником, собирает задатки сразу с нескольких покупателей и исчезает. Без письменного договора доказать факт передачи денег практически невозможно.

Мошенничество при передаче денег

• Передача наличных без расписки. Если деньги переданы без документального подтверждения, продавец может заявить, что оплаты не было. Бремя доказывания лежит на покупателе.
• Занижение стоимости в договоре. Схема, при которой в договоре указывается заниженная цена, несёт серьезный риск для покупателя. При судебном оспаривании сделки ему вернут только сумму, прописанную в ДКП. Разница, переданная наличными, юридически не зафиксирована.

Основные риски для продавца: как гарантированно получить деньги

Продавец рискует меньше покупателя, однако его главная уязвимость — остаться без денег после передачи квартиры. Кроме того, некоторые ситуации могут обернуться судебными разбирательствами и финансовыми потерями спустя месяцы после сделки.

Финансовые и расчётные риски

Покупатель не заплатил или задерживает оплату

Это ключевой риск продавца. Безопасные формы расчёта, такие как аккредитив и банковская ячейка, решают эту проблему системно. При аккредитиве банк резервирует деньги покупателя и переводит их продавцу только после регистрации права собственности. При расчётах через ячейку оплата поступает продавцу по заранее оговоренным условиям — как правило, после предъявления зарегистрированного ДКП.

Получение фальшивых купюр

При расчётах наличными через банковскую ячейку без проверки подлинности купюр продавец принимает на себя риск получить фальшивки. Банки предоставляют услугу пересчёта и проверки — пренебрегать ею не стоит.

Налоговые риски при занижении стоимости

Схема с занижением цены в договоре опасна и для продавца. ФНС вправе доначислить НДФЛ, исходя из (кадастровой) стоимости объекта. Штрафы за неуплату налога составляют от 20% до 40% от неуплаченной суммы. В реальных кейсах сумма доначислений и штрафов достигала нескольких миллионов рублей.

Юридические риски и оспаривание сделки

Приостановка или отказ в регистрации от Росреестра

Росреестр приостанавливает регистрацию при неполном пакете документов, ошибках в оформлении, неуплате госпошлины, наличии обременений или несоответствии данных со сведениями из ЕГРН. Приостановка затягивает сделку и создаёт правовую неопределённость для обеих сторон.

Оспаривание сделки покупателем в будущем

Если покупатель после сделки обнаружит скрытые дефекты, о которых продавец умолчал, он вправе обратиться в суд. Продавец обязан раскрывать все известные существенные недостатки, делающие жильё небезопасным или непригодным для проживания.

Сравнение рисков: новостройка vs вторичка

Тип объекта принципиально меняет характер рисков. При покупке новостройки они связаны прежде всего с застройщиком, а на вторичном рынке на первый план выходят юридическая история объекта и личности предыдущих собственников.

Банкротство продавца:

• Новостройка: банкротство застройщика возможно, но деньги покупателя защищены эскроу-счетами и при банкротстве возвращаются полностью.
• Вторичка: риск минимален — продавец уже владеет квартирой и не зависит от третьих лиц.

Права третьих лиц:

• Новостройка: риск низкий, квартира новая, права чётко определены застройщиком.
• Вторичка: риск высокий — наследники, совладельцы, прописанные лица могут объявиться после сделки, поэтому проверка в ЕГРН обязательна.

История квартиры:

• Новостройка: проверка не требуется, объект новый.
• Вторичка: необходима глубокая юридическая проверка — доли, наследства, материнский капитал, залоги, перепланировки, долги по ЖКУ; риск оспаривания сделки высок.

Скрытые технические дефекты:

• Новостройка: риск низкий при соблюдении строительных норм, инженерные системы новые, хотя возможна некачественная отделка.
• Вторичка: риск высокий — изношенные сети в домах старше 15–20 лет, вероятна необходимость дополнительного ремонта.

Долгострой / задержка заселения:

• Новостройка: сдачу объекта могут перенести на 1–12 месяцев.
• Вторичка: риск минимальный — заселение возможно сразу после подписания акта приёма-передачи.

Следует учитывать, что в 2025–2026 годах ставки по ипотеке на уровне 17–20% годовых существенно снизили платёжеспособный спрос, что повлекло падение цен на новостройки

Этап 1. Комплексная проверка объекта недвижимости

• Выписка из ЕГРН. Закажите актуальную расширенную выписку: она содержит ФИО собственника, дату регистрации права, сведения об обременениях и кадастровый номер. Стоимость — 300 рублей, срок подготовки — от 1 часа до 3 дней. Отдельную выписку закажите на земельный участок, если речь идёт о частном доме.
• История переходов права собственности. Проверьте, как часто и как давно квартира меняла собственников. Несколько сделок за короткий срок — повод для детального изучения каждой из них.
• Технический паспорт и документы БТИ. Сверьте фактическую планировку с данными технического паспорта. Расхождения означают незаконную перепланировку.
• Справка об отсутствии долгов. Запросите справку из управляющей компании или ЕРЦ об отсутствии задолженности по ЖКУ. Отдельно уточните состояние счёта по взносам на капитальный ремонт — этот долг переходит к новому собственнику.

Этап 2. Детальная проверка продавца и всех участников сделки

• Проверка паспорта. Сверьте данные паспорта с данными из ЕГРН. Проверьте действительность документа на официальном сервисе Главного управления по вопросам миграции МВД России.
• Проверка на банкротство. Используйте Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). Введите ФИО продавца и регион — система покажет наличие или отсутствие записей.
• Проверка судебных дел и долгов. Судебные дела проверяйте на сайте ГАС «Правосудие». Исполнительные производства — на сайте ФССП, в разделе «Банк данных исполнительных производств».
• Проверка семейного положения. Если квартира приобреталась в браке, запросите нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу.
• Справки из ПНД и НД. При сделках с пожилыми продавцами или в случаях, когда что-то вызывает сомнение, запрос таких справок — обоснованная практика.

Этап 3. Грамотное составление договора и безопасные расчёты

• Полная стоимость в договоре. Указывайте в ДКП реальную цену сделки. При судебном оспаривании вам вернут только сумму, прописанную в договоре. Налоговый вычет покупатель также получает только с официально задекларированной суммы.
• Гарантии продавца в тексте ДКП. Включите в договор заверения продавца: об отсутствии обременений, судебных споров, задолженностей, третьих лиц с правами на объект, о дееспособности и отсутствии процедуры банкротства.
• Выбор способа расчётов. Приоритетные варианты — аккредитив или система безопасных расчётов банка. Оба инструмента обеспечивают передачу денег продавцу строго после подтверждения регистрации права собственности. С 1 июля 2026 года для дистанционных сделок обязательна биометрическая идентификация.

Реклама
ООО «Экосистема недвижимости М2»
ИНН 7707430681
erid: 2SDnjcuPDyU