Выкуп долей в квартирах — к сожалению, легальная, но зачастую весьма сомнительная схема «отъёма жилья у населения». Риэлторы сначала приобретают часть общей недвижимости, а затем различными способами — от просто невыносимых до криминальных — выживают других собственников. Петербуржец Александр Болтрушевич оказался в такой ситуации после развода. О том, как вести себя в таких случаях, рассказал старший юрист по гражданским делам Пётр Шаталов.
В 2015 году Александр Болтрушевич с бывшей женой взяли ипотеку для покупки квартиры на этапе строительства. Приобрели «однушку» в Невском районе. Кредит погасили уже через год. Но семейная жизнь не заладилась, и после развода в 2019-м они начали процесс раздела имущества: каждому из бывших супругов досталось по 16 квадратных метров — ровно по половине квартиры.
Однако Александр не согласился с решением суда. Мужчина утверждает, что он единственный выплачивал ипотеку, из-за которой влез в долги. Поэтому спустя год Александр вновь пришел в суд — подал иск на раздел долгов, который впоследствии также проиграл. Тогда бывшая супруга впервые обратилась в ООО «Залог 365».
— Если квартира была приобретена в браке, вне зависимости от наличия или отсутствия работы у одного из супругов все доходы признаются совместными.
Также, исходя из судебной практики, доказать, что ипотека была выплачена только одним собственником и его личными средствами, почти невозможно.
Чтобы не допустить подобных ситуаций, при приобретении совместного имущества можно озаботиться заключением брачного договора. Хотя и его возможно оспорить.
В течение полутора лет после развода никаких вопросов не возникало, и Александр начал жить в квартире со второй женой и ребенком, при этом оставаясь собственником лишь половины жилплощади.
Однако в сентября 2021 года бывшая супруга направила Александру официальное предложение выкупить её долю за 2,5 миллиона рублей — на тот момент эта сумма составляла половину рыночной стоимости квартиры.
— Это была заведомо завышенная цена, — уверен Александр. — В 2015 году я покупал всю квартиру за 2,4 миллиона рублей.
Нарушение есть только в том случае, если собственника не уведомили или предлагали одну сумму, а третьим лицам продали за другую (меньшую).
В этой ситуации бывшая супруга Александра направила официальное уведомление.
Александр отказался от предложения. Следующий звонок был уже в декабре от нового собственника — некой Натальи. Она предложила мужчине «начать решать вопрос».
— Женщина сказала, что является владельцем доли, попросила ключи. Других предложений, как нам разобраться с квартирой, от нее тогда не поступало, зато спустя неделю начались угрозы. Она позвонила со словами «мы можем разделить мою долю на многих», — рассказывает петербуржец.
Ещё через месяц с Александром связался уже представитель ООО «Залог 365», представился Юрием Муллабаевым и утверждал, что является нотариально-доверенным лицом собственника второй доли. Юрий потребовал ключи от квартиры, на что Александр отказал.
По словам мужчины, других предложений по выкупу или урегулированию вопроса со стороны компании также не поступало.
— В целом перекупщики действуют двумя путями. Первые не пытаются отобрать долю за бесценок у второго собственника, а предлагают честную совместную продажу по рыночной цене — тогда совладельцу отходит ровно половина.
Второй тип компаний действуют, например, так: они подселяют 10 человек на свою долю квартиры и делают жизнь собственников невозможной. При этом закон соблюдается.
Очередную попытку «передела квартиры» зафиксировала камера видеонаблюдения. Фото предоставлено Александром Болтрушевичем
В марте этого года Александру впервые попытались взломать дверь.
— Я был на работе, в квартире гостила племянница. Она увидела, как дверь выламывают три человека. Мы вызвали полицию, которая их задержала: взломщика и двух сотрудников ООО «Залог 365», один из них — Юрий Муллабаев. Они предъявили полиции доверенность, в 45 отделе написали объяснительные, и всё — их отпустили, — вспоминает совладелец квартиры.
Когда Александр вернулся домой, в квартиру было уже не войти — там поменяли замки. Александр поменял дверь. В течение следующих месяцев попытки проникновения продолжались: замки пытались спиливать болгаркой. Александр установил камеру видеонаблюдения, каждый раз вызывает полицию.
— Сейчас полиция на мои вызовы уже не реагирует, — жалуется Александр. — Последний раз вечером 2 ноября оперативная группа не приехала, через полтора часа пришел участковый.
Такие обращения, как в случае Александра, полиция не рассматривает.
Это сфера регулируется гражданско-правовым кодексом. Если у перекупщиков есть доверенность с правом распоряжаться имуществом, в случае отказа второго собственника предоставить им доступ к квартире они имеют право прийти с приставом и взломать дверь.
Единственное, у нас есть запрет на принуждение к сделке — если собственнику поступают угрозы, в том числе жизни и здоровью, мы можем отнести нарушение к сфере уголовного права.
Генеральный директор ООО «Залог 365» Максим Чуданович уверен, что компания не нарушает закон. По его словам, они с самого начала предлагали Александру три вариант решения ситуации:
— Первое предложение — совместно продать квартиру и поделить средства пополам соразмерно долям. Второе предложение — выкупить у нас нашу долю по цене, которую мы бы выручили после продажи. И третье предложение было уже условным — если он (Александр — ред.) будет долго думать и его не устроят ни первое, ни второе предложения, мы бы хотели начать распоряжаться уже своей собственностью, своей долей, — рассказал генеральный директор ООО «Залог 365».
На вопрос о том, есть ли подтверждение этих предложений, например, электронные письма или записи разговоров, Чуданович заявил, что «сделал предложение о продаже доли в устной форме», а также добавил, что весной все же заверил варианты у нотариуса, но пока документ не забрал. «Но опять же это не значит, что Александр не был уведомлен. Весь порядок процедуры мы соблюли», — отметил гендиректор.
Также Чуданович обвинил самого Александра: по словам гендиректора, компания перешла к решительным действиям только после того, как тот перестал отвечать:
— Изначально звонила Наталия Петрова — риэлтор, к которой мы обратились с просьбой связаться с сособственником и сделать ему предложение… Он (Александр — ред.) перестал брать трубки от Натальи. После этого я поручил дело Юрию Муллабаеву, который является пенсионером МВД, как раз с той целью, чтобы договориться максимально лояльно. Насколько я помню, Болтрушевич его отфутболил к своему представителю… Времени прошло довольно много, после этого я сказал Муллабаеву, что это делается намеренно, и предоставил сотрудника по техническим работам.
Сейчас Александр и его семья не могут жить в квартире — боятся за ребенка. Представители ООО «Залог 365» начали приходить настолько часто, что семья то и дело сталкивается с ними, выходя из квартиры, по ночам неизвестные замазывают замки, караулят у двери. Однако Александр не думает уступать — мужчина намерен бороться до последнего.
— Если мы не найдем компромисса, я готов замуровать это жилье, но перекупщикам не отдам. А что я куплю по итогу? Мне за цену своей доли — 2,5 миллиона — сейчас недвижимость не приобрести. Я останусь буквально на улице, — объясняет Александр.
В целом, ситуация изначально возникла из-за несовершенства законодательства: институт частной собственности относительно молодой, фактически появился с законом о приватизации в 1993 году. Поэтому сейчас черный рынок долей спровоцирован законом — действия перекупщиков оказываются легальными.
Подобных случаев очень много, и выход всегда только один — продавать свою долю. К сожалению, пока не изменится законодательство, мы ничего сделать не можем. Обращаться в другие инстанции не имеет смысла.
Можно писать в Государственную думу, так как это законодательный орган. В конкретном примере — не поможет, но повлияет в целом. Когда накопится критическая масса обращений по этому вопросу, депутаты начнут решать.
