Опустевшие торговые центры Санкт-Петербурга кажутся иллюстрациями постапокалиптических фильмов. При этом ТЦ не закрыты — в период самоизоляции в них продолжают работать банки, салоны связи, продуктовые магазины и аптеки. Торговые центры — лишь витрина огромного айсберга коммерческой недвижимости Северной столицы, за которой во время пандемии кипит работа: именно сейчас бизнес, городские власти и общественники прилагают максимум усилий, чтобы оставить на плаву десятки тысяч предпринимателей — арендаторов коммерческой недвижимости в Петербурге.
По данным Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, в Санкт-Петербурге насчитывается более 150 тысяч индивидуальных предпринимателей и свыше 210 тысяч юридических лиц — всего более миллиона работников. В Петербурге свыше 4 миллионов 600 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости, значительную часть которой арендуют малый и средний бизнес — при этом ставка аренды на торговые площади составляет около 2 300 руб./кв. м в месяц. Общая сумма арендных платежей, что приходятся на малый и средний бизнес, составляет не менее 2 млрд рублей в месяц.
Непосильные метры
Цифры подтверждают значительный вклад малого и среднего бизнеса в экономику Петербурга. Вопрос не только в защите более чем миллиона людей от безработицы, но и в обеспечении нормальной жизни подавляющего большинства жителей и гостей Санкт-Петербурга: незаметный во время повседневной работы, малый бизнес давно уже стал незаменимым и необходимым для города в целом. С началом карантинного периода малый бизнес находится в постоянном поиске: как добиться снижения или отсрочки расходов на аренду. Эта статья расходов постоянна, не зависит от прибыли и может быть очень существенна для многочисленных ИП, арендующих торговые площади по всему городу.
Для снижения и отсрочки арендной платы для представителей МСП в Санкт-Петербурге предпринят ряд шагов. На защиту интересов тысяч предпринимателей в сложной экономической ситуации встали Общественный совет по развитию малого предпринимательства при Губернаторе Санкт-Петербурга и Фонд развития субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге (юридическое лицо Общественного Совета). Фонд также является оператором национального проекта «Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы». В ноябре 2019 года в Санкт-Петербурге в рамках реализации национального проекта начал свою работу Центр «Мой бизнес».
Легче тем, кто арендует у города
Преференции по арендным платежам гарантированно могут получить субъекты МСП, попавшие в обстоятельства непреодолимой силы, арендующие недвижимость у города — через Комитет имущественных отношений Правительства Санкт-Петербурга.
— Уже в первую неделю работы нашего антикризисного чата «Помощь бизнесу» на сайте Центра «Мой бизнес» стало понятно, что вопросы арендаторов идут по двум направлениям: по аренде городской недвижимости и аренде у частных компаний. Мы начали работу с анализа предложений бизнеса по формированию преференций по аренде недвижимости, находящейся в собственности города. Во многом благодаря обращению Общественного Совета 15 апреля 2020 года принят закон об освобождении от внесения платы за 2 квартал 2020 г по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам на размещение нестационарных торговых объектов для отдельных категорий арендаторов В ближайшее время выйдет постановление Правительства Санкт-Петербурга, утверждающее перечень видов экономической деятельности для которых предусмотрено освобождение от внесения платы, а также устанавливающее порядок и условия предоставления названной меры поддержки. Кроме того, Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
Однако нельзя забывать и о другой группе арендаторов. У частных компаний арендует недвижимость около 50% представителей малого и среднего бизнеса. Елена Церетели обратилась с письмом к владельцам крупных торговых и бизнес-центров. В обращении, в частности, сказано: «в Общественный Совет по развитию малого предпринимательства при Губернаторе Санкт-Петербурга поступает большое число обращений предпринимателей, обеспокоенных необходимостью внесения арендных платежей при отсутствии или резком снижении доходов. Прошу Вас с пониманием отнестись к обращениям арендаторов, рассмотреть возможность снижения арендных ставок, отсрочки или рассрочки по внесению арендных платежей. Ваше согласие на смягчение условий договоров аренды в текущих условиях, спасет от разорения и закрытия множество малых предприятий Санкт-Петербурга, а также позволит Вам сохранить арендаторов. В свою очередь, сообщаю, что Общественный совет направил обращение в Комитет финансов Санкт-Петербурга по вопросу разработки мер поддержки для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — собственников объектов недвижимости, предоставивших отсрочку уплаты арендных платежей арендаторам независимо от их сфер деятельности».
Для соблюдения интересов всех заинтересованных сторон Общественным советом было направлено письмо в Комитет финансов Санкт-Петербурга с предложением о снижении земельного и имущественного налога для собственников торговых и бизнес-центров. Также профильному вице-губернатору Шасколькому М. А адресовали просьбу о предоставлении рассрочки коммунальных платежей при расчете с Водоканалом и ПСК. Понимание в этом вопросе было найдено.
Арендаторы против торговых центров: вражда или взаимопомощь?
— Мы снизили на 85% арендную плату для наших арендаторов, которые, как и мы, закрыты на сегодняшний день. Почему пошли на это? Потому что поняли, что иначе нельзя, ведь мы с некоторыми работаем вместе по 20−25 лет как партнеры и понимаем ситуацию, потому что и сами торгуем. Всем 28 нашим арендаторам пошли навстречу, — рассказывает генеральный директор универмага «Московский» Анатолий Злобин.
— Наши собственные проблемы, — продолжает Антолий Злобин, — это вопрос с коммунальными службами. Отправили запрос в ГУП «ТЭК СПб» и «ТГК-1» с предложением заплатить сейчас 25%, а остальное перенести на IV квартал 2020 года. Пока ответа нет. Надеюсь, что Общественный совет по развитию малого предпринимательства нам поможет наладить диалог с ресурсниками. Хотелось бы, чтобы они повернулись навстречу бизнесу, пострадавшему от коронавирусной инфекции. Также пока нет оперативных и действенных шагов со стороны государства по снижению налогового бремени. Большое количество предприятий малого и среднего бизнеса, в том числе и торговли непродовольственными товарами, уже находится на грани банкротства. И не оказывать поддержку в данный момент непростительно! — заключает генеральный директор универмага «Московский» Анатолий Злобин.
Директор филиала ООО «Ралмир Холдинг Б.В.» (Нидерланды) в Санкт-Петербурге (собственник ТРК «Питер Радуга») Анна Кузнецова в целом солидарна с мнением Анатолия Злобина — необходимо установить полное взаимопонимание с арендаторами. Она рассказывает, как ТРК «Питер Радуга» работает с предпринимателями в период карантина:
— Как и абсолютное большинство собственников и управляющих ТЦ и ТРК, мы понимаем сложное положение, в котором оказались арендаторы. Лишь 10% из них продолжают работу в прежнем режиме, остальные так или иначе находятся под действием так называемых «карантинных» ограничений. Мы приняли решение поддержать по возможности всех, поскольку дорожим каждым из них вне зависимости от размера их бизнеса. На сегодняшний день мы освободили арендаторов, чья деятельность приостановлена в силу положений Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 121
При этом директор филиала ООО «Ралмир Холдинг Б.В.» надеется, что и банки пойдут навстречу владельцам ТЦ:
— Мы надеемся на понимание банков — если текущая ситуация будет продолжаться ещё месяц, ТРК просто не смогут исполнять свои обязательства по кредитам. В этой ситуации мы очень ценим поддержку Общественного совета по развитию малого бизнеса при губернаторе Санкт-Петербурга, который направил в адрес Совета Федерации РФ письмо с просьбой включить наш вид деятельности — аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом — в число пострадавших отраслей. Это письмо является одним из наших аргументов в переговорах с банками. В целом следует отметить, что все участники рынка настроены лояльно по отношению друг к другу. У всех есть понимание, что пройти этот кризис можно только сплочённо, вместе. От властей ждем реального снижения налогов. Отсрочка не поможет. Будем держаться как можно дольше — и поддерживать наших арендаторов максимально длительный срок, — резюмирует Анна Кузнецова.
Скидки для покупателей неизбежны
Положительный пример «Московского» показывает, что долгосрочные партнерские отношения крайне важны. Даже там, где финансовые обстоятельства складываются иначе, доверие к своим долгосрочным партнерам может сыграть положительную роль. Взглянем на ситуацию со стороны арендаторов. Генеральный директор ООО «Аллан Бенджамин Компани» Флора Ташболтаева арендует торговые площади в ТЦ «Невский Пассаж». Вместе с 25 другими арендаторами, среди которых и ООО, и ИП, она обратилась за помощью в Общественный совет по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга.
— Мы хоть и являемся торговлей, но не мыслим себя без туризма. По сути, мы также страдаем, как и туристическая сфера, так как очень большой процент наших покупателей в «Пассаже» составляют зарубежные и российские туристы. С 15 марта мы приходили на работу и целый день проводили на работе почти без покупателей. Поэтому мы просим, в том числе и о том, чтобы нас внесли в список отраслей, наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции, — говорит Флора Ташболтаева.
Взаимодействие арендаторов и управляющей компании ООО «Невский Пассаж» проходит не без затруднений.
— Наша первая встреча с управляющей компанией ТЦ прошла холодно. Мы не получили никаких уступок. К счастью, в последние дни арендодатель все же пошел нам навстречу. После того, как мы обратились в Общественный совет, на связь вышли представители ООО «Невский Пассаж» и предложили нам скидки. По гибкой системе, с учетом особенностей каждого арендатора. Будем продолжать переговоры, первый шаг сделан. При этом арендодатель подробно рассказал о своих финансовых обязательствах. Мы очень ценим компанию-арендодателя, вместе пережили глобальную реконструкцию Пассажа и надеюсь, вместе переживем и этот кризис. Поэтому и со своей стороны тоже всецело настроены на сотрудничество. Однозначно, уже сейчас можно сказать, что наших покупателей ждут серьезные скидки. После завершения карантина нам обязательно будет нарастить обороты, и мы будем стараться максимально привлечь покупателей, — отмечает один из арендаторов «Невского Пассажа» Флора Ташболтаева.
В одной лодке
У арендаторов и арендодателей в период коронавирусной эпидемии нет иного пути, кроме как договариваться. Но они не одни в этой цепочке — владельцы ТЦ очень часто связаны обязательствами перед банками, всегда имеют обязательства платить за коммунальные платежи. Поэтому в идеале договариваться придется всем — банкам и ресурсоснабжающим организациям желательно дать послабления своим клиентам, а тем — пойти навстречу арендаторам. Если в этом процессе, благодаря усилиям таких организаций, как Общественный совет по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга и Центра «Мой бизнес», будет налажен диалог, нам удастся избежать кризиса в сфере коммерческой недвижимости и вала банкротств в отрасли.
