Без агента разобраться сложно, но мы попробуем объяснить. Цена вроде приемлемая, а слово странное и непонятное. Понятие «переуступка» на юридическом языке – это договор цессии. Сделка по договору цессии возможна только на первичном рынке недвижимости. Когда Вы купили квартиру в новостройке и хотите её продать до окончания строительства.
Передача прав требования по договору участия от старого дольщика к новому и является переуступкой.
Когда вы определились с жилым комплексом и квартирой, Вам следует узнать всю информацию о застройщике, его объектах, долгах и делах в суде. Как долго существует на рынке услуг, в каких общественных организациях состоит? Поддержка правительственных организаций также является гарантом качества.
Не забудьте проверить информационный мониторинг стройки – каковы сроки и как проходит строительство? Можно обратиться непосредственно в строительную компанию, где вам предоставят всю документацию по точке застройки в соответствии со статьёй 214-ФЗ.
Зачастую дольщики организуют свои форумы, помимо сайтов строительных компаний, в социальных сетях, где обсуждаются все актуальные темы. Кстати, опыт участников форума может вам пригодиться при дальнейшем сотрудничестве с этой компанией. Один из самых популярных, доступных и бесплатных realty.dmir.ru. В разделе специалисты Вы можете найти директора нашей компании Ежова Андрея Владимировича realty.dmir.ru/andrei-ezhov , он с удовольствием ответит на Ваши вопросы.
Особого закона, регулирующего сделки по переуступке, нет. Договорные отношения регулируется статьёй 382 ГК «Основания и порядок перехода прав кредитора другому лицу» и 11 статьёй 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». В случае с ДДУ кредитором будет являться новый дольщик, который заключил с застройщиком договор на получение в будущем квартиры.
Договор переуступки оформляется в простой письменной или нотариальной форме. В случае переуступки уведомление застройщика обязательно, не обязательно его письменное согласие (если иное не предусмотрено договором ДДУ-см.пункт 2 статьи 382 ГК РФ). Тогда, согласно пункту 3 статьи 382 ГК, новый покупатель несет все риски, которые могут возникнуть при переуступке. Это могут быть штрафы по договору за несвоевременное уведомление застройщика, либо отказ в приеме квартиры.
По 214-ФЗ, дольщик может переуступить квартиру после выплаты полной стоимости договора или одновременно с переводом долга на другого дольщика, а также с момента регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта. Следует помнить, что договор переуступки тоже подлежит государственной регистрации, если он заключен в рамках 214-ФЗ.
При составлении договора нужно обратить внимание на следующие пункты:
1. В договоре должно быть указано, на основании какого первоначального договора переуступается право.
2. Обратите внимание на сроки, размеры и порядок оплаты по договору, так как договоры переуступки – это сделки, сопряженные с рисками.
После заключения договора его нужно зарегистрировать в органах УФСГРКиК (Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии).
Для предотвращения рисков, расчет лучше производить по таким схемам оплаты, как банковская ячейка и банковский аккредитив. Выбрав банковский аккредитив, вы устанавливаете удобную для вас дату оплаты и свои условия перевода денег на счет продавца. Условием может служить регистрация договора в УФРС.
3. Хотя 214-ФЗ предусматривает обязательное извещение застройщика о переуступке, многие строительные компании включают этот пункт в договор. Это позволяет застройщику контролировать все изменения, происходящие с договором, а также снижает риски, связанные со вторичной перепродажей квартир. К тому же, в соответствии со статьёй 391 Гражданского Кодекса РФ, «перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора», в этом случае требуется согласие застройщика.
4. Обязательно следует запросить у застройщика документы, подтверждающие факт оплаты первым дольщиком, это могут быть акты сверок, соглашения о взаиморасчетах.
Московский пр., д.59 тел. (812) 655-60-60
13-линия В.О., д.14 тел. (812) 677-00-01, 677-00-02
