По статистике Комитета по строительству, за прошлый год в Петербурге выявлено 515 случаев нарушения закона: 11 застройщиков привлечены к административной ответственности, а 29 компаний находятся в «списке банкротов». «МР» составил инструкцию: как правильно оформить сделку о приобретении квартиры, чтобы после не оказаться у разбитого корыта.
Чем может обернуться ошибка в выборе застройщика для покупателя? Отвечая на этот вопрос, как не вспомнить о «деле Никитинской усадьбы», когда более 100 человек фактически лишились готового жилья, потому что приобрели квартиры в домах, которые строились незаконно и были приговорены к сносу. В сентябре 2013 года «рассерженные горожане» даже вышли на митинг, требуя вернуть жилье, но судебная тяжба продолжается до сих пор.
Как проверить застройщика
По требованию клиента компания должна предъявить следующие документы, подтверждающие ее «чистоту»: учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, о постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности (отчеты, бухгалтерские балансы), аудиторские заключения за последний год деятельности.
Помимо этого застройщик обязан предоставить весь пакет документов, подтверждающих законность строительства данного объекта. Сюда входят разрешение на строительство и проектная декларация. «У компании обязательно должно быть разрешение на строительство, – предупреждает юрисконсульт комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Екатерина Метелева. - При этом важно обращать внимание на конечные сроки разрешения. Бывает так, что иногда компания проводит застройку по нескольким объектам сразу, но разрешения именно на тот дом, в котором находится ваша квартира, у него не оказывается».
Самое пристальное внимание следует уделить договору с застройщиком. На первичном рынке недвижимости существуют две формы взаимоотношений с застройщиком - долевое строительство и жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
«Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме и заключается иная форма договора, например, договор предварительной купли-продажи, то стоит насторожиться», - говорит Екатерина Метелева.
Требование доплаты
Слова эксперта иллюстрирует невеселая история, изложенная одним из посетителей форума «обманутых дольщиков»: «Квартира была куплена по предварительному договору купли-продажи, мы исполнили все обязательства по договору: оплатили 100% стоимости квартиры, внесли авансом квартплату и т.д. После того, как дом был построен и квартира оформлена в собственность компании, в срок, определенный в договоре, мы направили в компанию предложение о заключении основного договора. В ответ на это менеджеры застройщика в устной форме потребовали произвести доплату в размере более 500 000 рублей, что составляет 20% стоимости квартиры. В ответ на возражения о том, что требования о доплатах необоснованны, сотрудники компании заявили, что в случае отказа от доплат они признают предварительный договор прекратившим свое действие».
По словам Екатерины Метелевой, долевое строительство удобно и достаточно безопасно тем, что договор заключается по 214 Федеральному закону, который защищает дольщика от большинства рисков. «Текст договора проходит регистрацию в ФРС, застройщики не вносят туда изменения после подписания договора», - поясняет юрист.
С перечнем компаний - застройщиков, работающих по 214 Федеральному закону можно ознакомиться на сайте Комитета по строительству Санкт-Петербурга.
Гораздо сложнее дело обстоит с ЖСК, где низкая стоимость квадратного метра сочетается с высокими рисками. «В чем риски? Жилищный кооператив может привлекать денежные средства до получения разрешения на строительство, – объясняет Екатерина Метелева. – Второй риск – изменение стоимости жилья в процессе строительства. При вступлении в жилищный кооператив я бы посоветовала обратиться за поддержкой к профессиональному юристу».
О необходимости квалифицированной юридической поддержки говорит и эксперт АРИН Катерина Гусева. «С юристом можно проверить документы застройщика: правоустанавливающие документы на землю, разрешение на строительство и проектную декларацию. Безусловно, это можно сделать и без помощи юриста, однако лучше потратить лишние несколько тысяч рублей на его услуги сейчас, чем потом потерять 2-3 млн рублей».
Договор дороже денег?
Профессиональный юрист поможет правильно заключить договор, ведь и здесь существует много нюансов. Например, первоначальная цена за метр может измениться, если строительство затянется или в процессе увеличится метраж приобретаемой жилплощади. Поэтому чтобы не понести непредвиденные убытки, необходимо четко прописать в договоре сроки сдачи дома в эксплуатацию, а также указать, что в случае нарушения сроков застройщик выплатит штраф. Также необходимо указать в договоре ответственность застройщика за все недоработки в готовой квартире. Тогда в случае наличия погрешностей в уже сданном доме можно будет получить денежную компенсацию или устранение неполадок за счет компании.
Четко стоит обозначить и сроки передачи квартиры в собственность. Изначально дольщик не является собственником еще строящегося жилья, он заключает договор инвестирования. Если передача квартиры в собственность затянется, это принесет много отрицательных эмоций обеим сторонам.
Те, кто собираются покупать жилье в строящемся доме, часто сталкиваются с такой проблемой: что делать, если некоторые пункты договора с компанией-застройщиком хочется поменять, но компания не идет на уступки? На этот вопрос отвечает юрист Екатерина Метелева: «К сожалению, между застройщиком и дольщиком заключается непубличный договор – то есть он необязателен к заключению. Поэтому если стороны не пришли к соглашению, требовать в суде компенсацию невозможно. Остается только договариваться либо отказываться от заключения такого договора».
Таким образом, чтобы не пополнить ряды недовольных или – что гораздо хуже – обманутых дольщиков, следует подходить к покупке жилья в строящемся доме ответственно и обдуманно: этот «квартирный вопрос» не требует быстрого ответа.
