Начало этой истории – вполне в духе скучных коммунальных тяжб. Пенсионерка М. купила в 2002 году однокомнатную квартиру в старом фонде на Петроградке. Квартиру как квартиру – а вот, что касается подъезда, ей, по меркам Питера, крупно повезло: помимо двух приватизированных квартир (включая купленную М.) здесь имелись лишь офисы, принадлежащие Комитету по управлению городским имуществом (КУГИ) – четыре, по одному на этаж.
Часть первая – коммунальная
Эти офисы арендовали небольшие компании строительно-монтажного профиля: в них размещались управления этих фирм, в которых трудился немногочисленный, тихий и разумный персонал. Собственники квартир и арендаторы офисов без особых проблем нашли общий язык в том, что касается эксплуатации подъезда — в итоге последний стал выглядеть на зависть: все было починено, оштукатурено и покрашено, выложено плиточкой и т.д. Нигде не валялось ни окурка.
Однако хорошее — недолговечно. Офис, расположенный на третьем этаже, на одной площадке с квартирой нашей пенсионерки, сменил арендатора. Строймонтажники съехали и вместо них вселилась районная служба судебных приставов — согласно особому, безвозмездному договору с КУГИ.
Всего лишь за пару месяцев ситуация развернулась на 16 румбов, как говорят моряки. Подъезд был полностью обезображен — сломано все, что можно и нельзя сломать, вплоть до плитки, покрывавшей стены и ступени лестницы, деревянных лестничных перилл, металлической входной двери с кодовым замком, регулярно снимаемой с петель…
Оно и не могло быть иначе: к судебным приставам широким потоком идут люди в не слишком веселом настроении, а очень часто и крайне раздраженные — готовые срывать свое раздражение на чем угодно, включая неодушевленные предметы казенной, как им кажется, принадлежности. Да и сами судебные приставы — народ молодой, веселый и обильно курящий на лестнице, любящий, к примеру, по праздникам задержаться в офисе и там весьма отвязно повеселиться до двух ночи.
Все это, понятно, досаждало нашей пенсионерке сверх всякой меры. (Отдельно упомянем пристрастие приставов искать за ближайшей дверью столь часто необходимых им для работы понятых.) В общем, М., не достигнув взаимопонимания с руководителями районной ССП, решила жаловаться. И вот тут начинается действительно интересное.
Часть вторая – любителям судебных кейсов
Оказалось, что на стороне нашей пенсионерки, в общем, стоит закон. Хотя стоит он не прямо, а с помощью довольно сложной подпорной конструкции.
Есть такие штуки — СНиПы и СанПины — строительные и санитарные нормы и правила, выпущенные Госстроем (СНиПы) или Главным санитарным врачом (СанПины). В нашем случае важен СНиП 31-01-2003 «Здания жилые и многоквартирные» и его пункт 7.2.15 говорящий, что «Помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания». Таких входов офис ССП не имел, и, более того, обрести не мог в силу специфики самого здания — о чем М. получила официальное уведомление. Характерно, что это требование СНиПа указано в главе, посвященной пожарной безопасности помещений, то есть, с позиции строительных норм, отсутствие отдельного выхода из офиса — совсем не шуточки.
А вот СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Его пункт 3.3 также говорит, что «Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания». Однако и СНиПы, и СанПины законами еще не являются — это ведомственные нормативные акты. Должны ли им подчиняться судебные приставы и КУГИ? На это дает ответ принятый 12 марта 1999 года Федеральный Закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Его статья 23 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям» имеет следующую формулировку:
«Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока».
То есть закон требует соблюдать СанПины. А от кого он этого требует? Об этом говорят сами СанПины: статья 1.2: «Настоящие санитарные правила устанавливают обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания». Иначе говоря, КУГИ и ССП должны были, заключая договор аренды и исполняя его, соблюдать приведенные нормы. И действительно, в тексте этого договора имеется п. 2.2.1, гласящий, что «пользование офисом должно осуществляться в соответствии с установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений)».
Вооружившись всеми перечисленными нормативными актами, пенсионерка М. начала судебную борьбу за свое право спокойного и комфортного проживания в собственном доме.
Первым шагом была жалоба в Роспотребнадзор, ответом на которую стала сперва инспекция, направленная этой организацией в офис ССП, а затем — судебное постановление об административном правонарушении, совершенном ССП согласно ст. 6.3. Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) «Нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения». Петроградский районный суд признал нарушение той самой статьи 23 и наложил на судебных приставов штраф 10 000 рублей. Это судебное решение не оспаривалось приставами и вступило в законную силу. Любопытно же здесь вот что. Судья ограничилась штрафом, не включив в текст постановления типичное для подобных случаев предписание об устранении выявленного нарушения. Тем самым выходит, что налагать подобный штраф по суду можно хоть каждый день, да и не подобный, а больший, так как КоАП ужесточает санкции за повторные нарушения. Среди этих санкций, кстати, есть такая, как «приостановление деятельности». Все это, по меньшей мере, забавно.
После этой тактической победы М. подала уже от своего имени в Смольнинский районный суд иск о признании договора аренды между КУГИ и ССП ничтожным, поскольку он не соответствует действующему законодательству. В самом деле, и КУГИ, и ССП не могли не знать, что п. 2.2.1 их договора не может быть исполнен в принципе. А значит, договор недействителен и ССП не имеет право занимать помещение.
Решением судьи 13 сентября 2012 года иск был удовлетворен — выдвинутые ответчиками доводы о том, что М. пропущен установленный законом срок обжалования решения госоргана (КУГИ) и о том, что она может претендовать лишь на материальное возмещение ущерба (ССП) были отведены как несостоятельные. Суд первой инстанции, таким образом, встал на сторону частного лица, пострадавшего от действий государственных органов.
По рассказу М., изумление представителя ССП было заметно невооруженным глазом: «Это что же, мы теперь сами себя должны будем выселять?» — будто бы произнес он непроизвольно. Впрочем, решение судьи районного суда — это еще не окончательное решение: в отведенный законом десятидневный срок оно было обжаловано проигравшими и поступило в апелляционную инстанцию, т.е. в Санкт-Петербургский городской суд.
Во второй инстанции решение первой было отменено. М. подала кассационную жалобу в Верховный суд, однако последняя была отклонена и там. А стало быть, итоговый результат не на стороне нашей пенсионерки. Для нас интересны, однако, аргументы апелляционной инстанции.
Суть их в следующем. По мнению апелляционных судей, правомерность использования помещения под офис ССП определялась процедурой перевода его в нежилой фонд. Эта процедура регулируется ч.2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ, говорящей, в частности, что «перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению». Действительно, сегодня, т.е. после 1 марта 2005 года, когда ЖК был введен в действие, помещения без отдельного входа в нежилой фонд не переводятся. Это общая практика. Однако помещение ССП было переведено в нежилой фонд гораздо раньше 2005 года, если оно вообще когда-либо было жилым, а значит, закон, не имеющий обратной силы, на его перевод не распространяется. А коли перевод в нежилой фонд законен, то и использование в этом качестве вполне законно. Требовать прекращения использования помещения, нарушающего ее права, гражданка М. не может. В лучшем случае, допустим разговор лишь о компенсации морального и материального ущерба, если ей, конечно, удастся оценить свои страдания и доказать, что ущерб лестнице (общему имуществу собственников помещений дома) причинен именно Службой судебных приставов…
Часть третья – философская
Несмотря на проигрыш дела в высокой инстанции, наша героиня продолжает считать, что апелляционные судьи неправы — неправы тем, что уклонились от оценки приводимого истцом довода (нарушения закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии), тогда как на статью ЖК истец в обосновании своих требований не ссылался и перевод помещения в нежилой фонд не оспаривал. Возможно, это видение повлияет на мнение президиума Верховного суда — мы же вправе сделать тут некоторые предположения о том, почему судебные инстанции решали так, как они решали.
Первой, само собой, приходит мысль о межведомственной солидарности: станет ли судебная власть обижать свою «правую руку» — тех, кто должен исполнять принятые судьями решения. Возможно, это до какой-то степени и повлияло на исход дела — мы знаем страну, в которой живем, — но все-таки не стоит переоценивать данный фактор. В конце концов, в качественной работе судебных приставов заинтересованы те лица, в чью пользу принято судебное решение, а не судьи, решение принимающие, — им-то что.
Дело тут, похоже, в другом. На наш взгляд, про себя судьи определили это дело так: «если подобный иск удовлетворить, то назавтра здесь выстроится очередь». Кажется, ключ именно в этом. До 1 марта 2005 года в городе было переведено в нежилой фонд немыслимое количество помещений без отдельного выхода, и если суд признает это хоть раз незаконным, в силу требования единообразия судебных решений откроется замечательная перспектива для многого: от шантажа и вымогательства со стороны соседей-жильцов до, чем черт не шутит, новых коррупционных перспектив для работников районных жилищных служб. В итоге многие организации потеряют возможность нормально функционировать, а огромный массив недвижимости просто будет выведен из коммерческого оборота.
Таким образом, мы можем предположить, что суд апелляционной инстанции вынес решение не в целях защиты прав гражданина, а ради некой общественной пользы, как он ее понимает. Нарушив тем самым Конституцию РФ, не допускающую ограничения прав граждан по таким основаниям.
Если же взглянуть на проблему чуть со стороны, то мы увидим то, что называется пробелом в законодательстве: предусмотренный законом механизм защиты прав жильцов (полный запрет на офисы без отдельного входа) столь радикален, что в реальной жизни не соблюдается, даже ценой крайне сомнительной судебной практики. Должно быть как-то иначе, тоньше — различая офисы, не создающие никаких проблем жильцам, и те, что действительно отравляют им жизнь и несут угрозу безопасности. Адвокат нашей М. полагает, что отделение одних от других — это функция суда, который должен иметь право по своему усмотрению разрешать или запрещать (ограничивать) работу в таких офисах. Наверное, возможно и какое-то иное решение, разделяющее помещения по формальным признакам: количеству работающих, роду их деятельности и т.д. Но в любом случае ясно — проблема имеется и она гораздо серьезнее судьбы отдельно взятой пенсионерки М.
