По закону владельцы квартир должны выбрать способ управления домом. Существует несколько вариантов: жилищный кооператив (ЖСК), товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК).
Данное решение принимается на общем собрании собственников жилья. Если владельцы квартир в доме не могут выбрать способ управления или ведут себя достаточно пассивно в решении данного вопроса, то УК может быть выбрана на основании конкурса, который организует орган местного самоуправления.
Но, стоит отметить, что в большинстве новостроек, УК организует сам застройщик. Как правило, строительная компания предлагает владельцам квартир организованную самостоятельно или взятую на подряд УК. Такой способ удобен для застройщиков, поскольку они могут завершить ряд работ, например, по внутренней отделке, общими силами с управляющей компанией. Подобная практика возникла относительно недавно, но сейчас активно применяется на практике.
После того, как выбрана управляющая компания, с ней заключается договор, который должен быть подписан всеми сторонами или с каждым владельцем квартиры отдельно. Александр Львович, генеральный директор СК «Навис», отмечает, что зачастую выбранная УК перед собранием проводит инспекцию дома для составления первоочередных задач, при этом данные рекомендации могут быть также включены в договор.
На практике наиболее часто используются два способа управления домом:
1. ТСЖ, которое нанимает стороннюю управляющую компанию, проводя тендер. После этого ТСЖ остается только следить за качеством оказываемых услуг. Перечень задач и функций УК должен быть прописан в договоре. Они могут быть ограничены только обеспечением содержания и ремонта дома, но и быть более широкими, например, включать работы по обеспечению юридического и бухгалтерского сопровождения ТСЖ, координированию сотрудничества с инспектирующими инстанциями и т.д.
2. ТСЖ создает собственную УК, которая занимается всеми необходимыми работами. Управдом, назначенный приказом председателя ТСЖ, нанимает необходимых сотрудников для работы: обслуживающий персонал, бухгалтера, паспортистку, охрану, другие сторонние организации на условиях аутсорсинга на определенный период.
Стоимость работ
Рынок управления и эксплуатации жилых зданий в России находится в процессе формирования, поэтому качество и объем оказываемых услуг, а, соответственно, и стоимость работ, может сильно разниться.
На практике владельцы квартир практически не ощущают разницу в стоимости услуг ТСЖ и сторонней УК. Но, по мнению экспертов, если ТСЖ работает самостоятельно, то может сэкономить определенную сумму и использовать ее на другие нужды, например, на строительство детской площадки.
Как действовать, если УК не работает?
Если выбранная управляющая компания не справляется или вовсе не выполняет свои обязательства, то наиболее радикальным методом является переизбрание УК, происходящее на общем собрании. Но не стоит забывать, что управляющая компания ведет коммерческую деятельность и в ее интересах минимизировать затраты при повышении эффективности работы, поскольку это скажется на получении прибыли. В связи с этим, если качество работы УК неудовлетворительное, то для начала можно попробовать обсудить эту ситуацию, а затем уже принимать решение.
Существуют не такие радикальные способы решения проблем. Например, в «Строительном тресте» создана специальная структура - Служба сервиса, которая помогает наладить взаимодействие между УК и жильцами домов, например, повлиять на оперативность и качество работы. В задачи данной структуры также входит аудит объектов и контроль над выполнением поставленных задач. В любом случае собственника стоит помнить, что они в любой момент могут сменить выбранную УК.
Данную информацию предоставил нам наш информационный партнёр
– портал «Разумная Недвижимость».
