Изучаем все нюансы перед заключением договора на ипотеку.
2. Валюта кредита.
Однозначная рекомендация всех финансистов – брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете зарплату. «Например, если Вы моряк и получаете зарплату в евро - то и кредит нужно брать в евро», говорит Оксана Викулова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака».«Вспомним экономический кризис, когда доллар вырос в цене с 23 руб. в июле 2008 г. до 36 руб. в феврале 2009 г. – тогда всем ипотечным заёмщикам, которые взяли кредит в долларах, а зарплату получали в рублях, пришлось очень тяжело. Что касается ипотеки, долгосрочного займа, то лучше лишний раз перестраховаться, чем рисковать и пытаться перехитрить экономику», советует Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО УК «СТАРТ Девелопмент»
Кроме этого, в условиях лихорадящей экономики Еврозоны, сложно представить что рубль будет укрепляться, курсы валют падать, а ежемесячный платеж по ипотеке в валюте сокращаться. Скорее, все будет наоборот.
«Ипотека в иностранной валюте предполагает более низкую по сравнению с кредитом в рублях ставку. Но данное преимущество несет за собой также валютные риски, которые ложатся на заемщиков. Кризис 2008-2009 гг. научил нас тому, что поскольку ипотека - долгосрочный кредит, лучше оформлять его в валюте, к которой привязан ежемесячный доход, так как предвидеть, как поведет себя курс валюты зачастую невозможно, а тенденция последних лет - уверенный рост и доллара и евро», подтверждает Владлена Невская, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Альфа-Банка.
3.Страхование
Большинство банков при оформлении ипотечного кредита просят оформить комплексную страховку, в которую входит страхование титула, страхование квартиры, страхование жизни и здоровья заемщика. «Традиционно, в годовую процентную ставку закладывается премия за риск. Если кредит выдается на больший срок, следовательно, риск его несвоевременного обслуживания из-за проблем со здоровьем или травматизма заемщика возрастает, также учитываются риски возникновения судебных разбирательств по предмету залога поэтому повышается и годовая процентная ставка банковского кредита . Отсюда, такой метод уклонения от рисков, как страхование, весьма популярен», рассказывает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»
В среднем молодой 27-летний заемщик платит за 1-комнатную квартиру 6-14 тысяч рублей ежегодно. Первый страховой взнос оплачивается при заключение кредитного договора.
Причем выгодоприобретателем по договору страхования является не собственник квартиры (заемщик), а банк. Кроме того, многие банки требуют от заемщика заключения договора страхования только с дружественными банку страховыми компаниями. При этом не факт, что условия страхования этих компаний будут дружественны для заемщика.
4.Условия досрочного погашения.
Более 80% ипотечных заемщиков России рассчитываются по ипотечному кредиту досрочно. По статистике, средний фактический срок ипотечного кредита в Петербургесоставляет 7 лет. Владлена Невская рассказывает «Федеральным законом РФ № 284-ФЗ от 19.10.2011 были внесены поправки в статью 809 Гражданского кодекса РФ, согласно которым отменены любые ограничения прав заемщика на досрочное погашение, в том числе, моратории, штрафы и комиссии при осуществлении досрочного погашения». Но если все таки вы встретите какие-то дополнительные условия в кредитном договоре, то имейте в виду, что «по досрочному погашению кредита физическими лицами - судебная практика исходит из того, что установление банком моратория на досрочное погашение в течение какого-то времени или дополнительных штрафных санкций является незаконным» поясняет Евгений Ширстов, Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»
5. Оценка
Для заключения кредитного договора ипотеки необходимо заказать оценку объекта. Выполнение оценки оплачивает покупатель дополнительно. Отчет делается от 1 до 5 рабочих дней и его стоимость составляет от 3 до 10 тыс. руб. в зависимости от квартиры и компании.
6. Комиссии банка
Банки берут самые разнообразные комиссии: за выдачу кредита берут комиссию, за рассмотрение заявки, за обслуживание счета заемщика и т.п.В некоторых банках эта комиссия не берется, а в тех, где эта комиссия присутствует, попросят заплатить от 800 до 2000 рублей.
Когда вам расчитают условия кредита – спросите у менеджера банка эффективную ставку, в которую уже заложены все эти платежи. Одна же должна быть прописана в договоре, на нее и обращайте внимание – это как раз самый важный параметр.«Эффективная процентная ставка – это инструмент, позволяющий вычислить реальную стоимость кредита того или иного банка, а также объективно сравнить кредитные предложения разных банков. Эффективная процентная ставка включает как номинальную ставку, так и все сопутствующие затраты на оформление и обслуживание кредита, распределенные на весь период действия кредитного договора» говорит Владлена Невская, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Альфа-Банка.
Хороший стиль начинать читать кредитный договор с разделов, написанных мелким шрифтом.Сложно предсказать, что там будет написано, но как показывает практикатам написана самая важная информация.
Хотя бы один раз в жизни – желательно перед заключением – прочитайте внимательно кредитный договор. Не стесняйтесь – задавайте все вопросы консультанту банка (отвечать на ваши вопросы – его работа), выясните все непонятные моменты.
Данную информацию предоставил нам наш информационный партнёр портал «Разумная Недвижимость».
